作为双方在上海合作的首个项目，Distrii办伴·张江景瑞中心办公空间历时一年多的沉淀，检验了“新工作方式平台”的资产综合运营成果。项目（6-11层）改造耗时仅5个月，改造后，对比原楼层增加了约50%的工位，坪效大幅提升。在全市18%空置率，区域空置率接近30%的背景下，该办公空间自开业以来，爬坡速度直线上升，半年内即达成90％，不到一年实现满租，并长期维持在90％以上。
该项目成为Distrii办伴服务全流程资管，助力存量办公资产价值提升的又一成功标志。
图：景瑞张江中心项目外立面
一、中国硅谷张江高科技园区智慧城市更新实践
张江高科技园区，被誉为中国硅谷“The Silicon and Medicine Valley in China”。成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。
园区内集聚了高端人才、优质企业、创新资源、高等院校和金融资本，和一大批公共服务平台和跨国企业研发中心。
图：张江高科技园区区位图（图源网络）
随着时间的发展，园区相对滞后的城市功能和略有欠缺的城市品质内涵这些明显的缺憾暴露在人们眼前，使得园区内空间资源紧缺、用地低效。
景瑞张江中心则是其中的“地标建筑”之一。
其前身为上海张江科苑大楼，是建于20世纪90年代末的“张江第一高楼”，见证了张江高科技园区的飞速发展。大楼总建筑面积10061平方米，景瑞控股于2017年7月完成对该物业的收购。
在岁月的侵蚀下，大楼外观日渐老旧、破落，建筑本身结构和内部空间使用功能，已无法满足张江互联网、IT等行业对办公空间的诉求。随着上海城市更新计划打造张江“激发创新品质”的公共空间，诸如“科苑大楼”此类的旧楼，开始步入重生的轨道。
图：锴瑞办公对大楼进行整体改造升级（图源网络）
通过景瑞中心大楼的重装升级，锴瑞办公跑通了存量不动产资管全生命周期，而Distrii办伴作为智慧新办公领导品牌，打造其中6-11层的中高端智慧办公空间。
区别于Distrii办伴旗下作为独栋物业改造的虹口耀江国际和苏州汇邻思画项目，景瑞项目（6-11层）其实更像是在整栋楼宇里面的6层楼内插入智慧芯片，打造了智慧办公“活力实验室”，辐射到整栋楼宇。
而其设计的针对中小型企业的灵活业态和户型，恰好能与整栋楼宇的其他传统楼层进行互补，与周边的传统写字楼形成差异化竞争，成为整栋楼宇资产价值提升的关键一环。
二、张江城市更新：Distrii办伴·张江景瑞中心案例分析
（一）项目介绍
项目：Distrii办伴•张江景瑞中心办公空间
层数：F6-F11，共计6层
面积：3600平米
地址：上海市浦东新区张江高科碧波路5号
开业时间：2018年6月1日
租金：周边乙级楼租金：3元/平米/天，改造后租金：6.5元/平米/天
项目亮点：整体空间能耗节约50%，人力成本节约近70%
图：项目空间改造对比图
（二）改造层面 ：5个月改造，90年代老楼“活力新生”
和大多数传统楼宇类似，改造前，Distrii办伴•张江景瑞中心办公空间整体风格、功能区域设置较为传统老旧，同时，空间利用率较低，户型配比简单，狭隘紧促的格子间也阻断了企业组织的灵活变化。
Distrii办伴依托对中国企业对未来办公“灵活、交流、共创、隐私”等需求相互交融的深度理解，填入带有标志性绿植墙、超级前台、咖啡书吧、智慧路演区、移动会员区、独立精装办公区、定制办公区等，从而将“新工作方式”引进老楼。
6-9F：会议室、办公区（3.0超能办公室，适合15人以上大户型）
10F：会议室、办公区（2.0精装办公室，针对2-12人间小户型）
11F: 会议区、超级前台、共享空间、办公区（2.0精装办公室，针对2-12人间小户型）
图：共享空间
图：超级前台
图：会议室
图：独立办公室
图：3.0超能办公室
1、改造理念：
主打“绿色、科技、年轻且富有活力”，让空间现代简洁中又蕴含温馨感，符合张江整体客户结构—互联网企业居多，追求年轻活力。
图：logo绿植墙
图：裸顶设计路演厅
2、改造亮点：
改造后，对比原楼层增加了约50%的工位，坪效大幅提升。内装分三期改造，总时间仅5个月，装修时间和成本均有20%左右的下降，优于行业水平。
由于距离居民区很近，Distrii办伴合理分解工程，通过早晚抢施工节点等办法解决施工对周边的影响；楼宇单层面积小，Distrii办伴通过合理搭配房型，整合服务内核，达到一个共享公共空间服务六层楼，并通过“内外部交通”解决楼层多的问题。同时，通过强大的设计改造能力和成本控制能力，一方面配合业主的分期交付分期改造，另一方面，成功压缩改造时间和成本。
图：房型合理搭配
（三）科技层面：智慧办公升级，存量楼宇植入“智慧芯片”
Distrii办伴落地全套智慧新办公解决方案，提供包括智能空间、通行、硬件、环境、效率、能耗等6大方面在内的精准智慧办公解决方案，空间内部可以实现人脸扫码通行、无感知考勤、会议远程视频等前沿科技，并通过Distrii办伴自主研发的App做到“线上线下一体互联”。
图：Distrii办伴智能App
（四）招商层面：优化租户结构，强化市场抗击能力
作为Distrii办伴落地张江区域的首个项目，它也承担着“开拓张江市场”的先驱者的责任。
Distrii办伴快速搭建专业的招商运营团队，完善浦东张江区域的渠道体系。由于地处张江高科技园区，客户群业态较为单一，大多皆为互联网行业与科技研发行业，另客户群皆为创业阶段，对于项目定价较为敏感。Distrii办伴找准张江园区客户群属性，对症下药。同时，不断进行市场调研，积极应对市场变化。
最终，项目爬坡速度直线上升，半年内即达成90％，不到一年实现满租，并长期维持在90％以上。
截止12月16日，入驻企业一共46家，其中互联网行业占比50%，科技研发占比20%，企业咨询占比10%，金融行业占比5%，其他行业占比15%。现入驻大客户有：挚享科技（上海）有限公司、美新半导体（无锡）有限公司；曾入驻大客户有：上海证大喜马拉雅网络科技有限公司、北京爱芯科技有限公司。
通过多样性的租户结构、稳定在90%以上出租率，景瑞张江中心实现了更高的抗击能力，以应对写字楼市场的行情波动。
（五）运营层面：人均管理1166平米，运营服务持续升级
针对中小型企业的精细化运营服务是Distrii办伴的核心特色之一。
经过一年多的综合运营，该项目在张江片区甚至浦东区域，已形成稳定且成熟的品牌效应，吸引了不少相近行业的专业人士来参观学习。不仅附近的联办或者传统楼宇的入驻企业主动上门咨询，内部入驻企业也一直保持着较高的续约率，且相较一年前，有多家2.0客户扩租3.0大房间，实现了快速成长。
相较于周围竞品和传统楼，该办公空间人均管理面积高，人均管理面积1166平米。同时，基于Distrii办伴强大的智能管理系统，提升了个人的管理效率。
图：迎新会
图：剧本杀
一年来，Distrii办伴不断升级社区运营的服务品质，为入驻企业提供“基础运营服务、社区社群活动、企业增值服务、场地餐饮服务”。区别于传统写字楼的大堂运营，Distrii办伴每月温馨快乐的“欢乐日、成长日、生日会”，既增加了社区温度，又促进内部客户间的交流合作。而一站式管家服务，从法律、人力、财税、工商、资质、IT等各个方面给到企业从初创、成长到成熟期的全面支持。
截止目前，该项目累计入驻企业80＋家，累计举办社区活动100+场，累计服务人次6400+人次。目前，已经与招商银行、星巴克、叮咚买菜、怪兽充电、支付宝、麦卡伦苏格兰威士忌、摩尔口腔等品牌达成了深度合作。
三、 结语
于2018年开业的Distrii办伴·张江景瑞中心办公空间，是张江城市更新的翘楚之作，亦是Distrii办伴在浦东张江高科技产业园打造智慧城市物联网的成功开始。2019年，Distrii办伴与翰同资本合作张江NEO项目，该项目为产业园区项目，也标志着Distrii办伴从“小而美”的城市更新，向体量更大、业态更加复杂的产业园区、城市综合体升级。未来，Distrii办伴将在张江片区打造更多旗舰项目，成为世界级高科技园区智慧办公的第一品牌！
可进入官网了解更多：https://www.distrii.com/
